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“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자 이길중
댓글 0건 조회 7회 작성일 25-06-30 15:21

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
이재명 정부가 ‘소버린 AI(주권형 인공지능)’에 힘을 싣고 있는 가운데 국산 AI 인프라를 기반으로 토종 서비스를 운영하려는 움직임이 속속 나타나고 있다. 자립적인 AI 생태계 구축이 본격화할 수 있을지 주목된다.
AI 반도체 스타트업 리벨리온과 SK텔레콤은 “SK텔레콤의 주요 AI 서비스에 리벨리온의 신경망처리장치(NPU)를 적용하기 위한 테스트를 진행 중”이라고 25일 밝혔다.
NPU는 AI 추론 작업에 특화된 반도체다. AI 반도체 시장을 장악한 엔비디아 그래픽처리장치(GPU)보다 전력 소모가 적고 저렴하다는 이점이 있다. 국내에선 리벨리온, 퓨리오사AI, 딥엑스 등이 NPU를 개발한다. 정부는 첨단 GPU를 확보하는 동시에 국산 NPU 개발 및 조기 상용화를 지원할 방침이다.
리벨리온과 SK텔레콤은 데이터센터용 AI 반도체 ‘아톰’을 탑재한 서버를 에이닷 전화 통화요약, PASS 스팸필터링, PASS 금융비서, 엑스칼리버(AI 기반 반려동물 진단 서비스) 등에 시험 적용하고 있다. 결과에 따라 아톰의 성능 강화판인 대규모 AI 추론용 ‘아톰 맥스’를 이들 서비스에 연내 탑재하는 것을 목표로 하고 있다. 향후 리벨리온 NPU 도입을 확장할 계획이다.
박성현 리벨리온 대표는 이번 협력을 두고 “국내 AI 생태계 자립을 실현하는 중요한 이정표”라고 평했다. 양사는 “에이닷 전화 통화요약은 SK텔레콤의 거대언어모델(LLM) 에이닷엑스를 기반으로 한다”며 “리벨리온 반도체를 통해 상용 서비스될 경우 ‘국산 LLM’이 ‘국산 NPU’를 통해 서비스되는 소버린 AI가 이뤄지는 것”이라고 말했다.
이날 국내 AI 기술기업 업스테이지와 퓨리오사AI는 NPU 기반의 생성형 AI 사업 협력을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 퓨리오사AI는 올해 초 미국 거대 기술기업 메타와 매각을 논의했지만 ‘독자 생존’을 택한 기업이다.
업스테이지는 자체 LLM ‘솔라’가 퓨리오사AI의 차세대 NPU ‘레니게이드’ 위에서 안정적으로 작동할 수 있는 환경을 구현하고, NPU에 모델을 탑재할 계획이다. 레니게이드를 구매한 고객이 원하는 환경에서 바로 솔라를 이용할 수 있도록 한다는 것이다. 두 회사는 글로벌 시장까지 겨냥하고 있다.
업스테이지는 “국가대표 AI 소프트웨어와 하드웨어의 동맹”이라고 의미를 부여했다. 김성훈 업스테이지 대표는 “AI 소프트웨어부터 하드웨어까지 모두 국내 기술로 구현하는 이번 협력은 국내 AI 산업 자립화를 향한 의미 있는 발걸음”이라고 했다.
전재수 해양수산부 장관 내정자(왼쪽 사진)와 권오을 국가보훈부 장관 내정자가 25일 각각 서울 인사청문회 준비단 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.
<문재원 기자·연합뉴스>
지난해 홍콩 금융권이 발칵 뒤집히는 사건이 발생했다. 한 금융회사 직원이 최고재무책임자(CFO)와 화상 회의를 한 후 거액의 돈을 송금했는데, 알고보니 이 CFO는 인공지능(AI)으로 만들어낸 가짜였다. 피해 금액은 2억홍콩달러(약 340억원)에 달했다. AI로 만든 가짜 목소리와 얼굴은 육안으로 구별하기 쉽지 않을 만큼 정교해진 지 오래다.
LG유플러스 이용자라면 보이스피싱 등 금융 범죄로부터 안심할 수 있게 됐다. LG유플러스는 AI로 생성한 목소리와 얼굴을 구별해내는 기능을 AI 기반 통화 에이전트 ‘익시오’에 순차 탑재·상용화한다고 26일 밝혔다.
지난해 11월 출시된 익시오는 일종의 비서로 전화 대신 받기, 통화 녹음 및 요약 등을 해준다. 현재 아이폰12 이후 출시된 애플의 스마트폰과 갤럭시 S21 이후 나온 안드로이드 기반 스마트폰에서 이용할 수 있다.
오는 30일부터 사용 가능한 ‘안티 딥보이스’는 AI로 위변조한 목소리를 5초 안에 판별하는 기술이다. 위조된 목소리의 부자연스러운 발음을 찾아내거나 음성 주파수의 비정상적인 패턴을 탐지해 진위를 가린다. AI로 만든 가짜 목소리의 상대방과 통화를 하게 될 경우 익시오가 “주의하세요. AI로 생성된 음성입니다”라는 경고 메시지를 즉각 띄워준다.
LG유플러스는 이 기술을 개발하기 위해 AI 엔진에 약 3000시간 분량의 통화 데이터를 학습시켰다. 해당 기술이 온디바이스 형태로 상용화되는 것은 세계 첫 사례라고 LG유플러스는 설명했다. 온디바이스는 고객 데이터가 기기에서 처리되고 외부 서버에 저장되지 않아 보안에 유리하다는 장점이 있다.
‘안티 딥페이크’는 위변조된 목소리를 넘어 얼굴까지 식별하는 기술이다. 영상이나 이미지를 분석, 합성된 영상에 남아있는 부자연스러운 흔적을 통해 합성 여부를 판별한다. 최적화 작업이 마무리되는 대로 익시오에 탑재한다는 계획이다.
LG유플러스는 익시오를 통해 통화 전과 중, 후까지 모든 과정에 걸쳐 보이스피싱 위험을 차단하기 위해 기술을 추가로 확보한다는 방침이다. 오는 8월에는 스팸과 보이스피싱 의심 전화를 AI가 대신 받아주는 서비스를 선보인다. 익시오를 ‘AI 안심 에이전트’로 발전시켜 보이스피싱 등 금융 범죄는 물론 디지털 스토킹이나 학교 폭력 같은 위협으로부터 이용자를 보호한다는 계획이다.
전병기 LG유플러스 AX기술그룹장은 “차별화된 보안 기술을 통해 ‘가장 안전한 AI를 보유한 보안에 가장 진심인 통신사’로 자리매김할 것”이라고 말했다.
한편 LG유플러스는 현재로선 익시오 유료화 계획은 없다고 밝혔다. 최윤호 AI 에이전트추진그룹장은 “익시오가 LG유플러스의 핵심 기능으로 자리잡는 게 먼저”라며 “향후 더 좋은 기능이 추가되면 검토해볼 수 있을 것”이라고 말했다. 올해 이용자 100만명 확보는 무난히 달성할 것으로 보인다며 3년 안에 600만명 이용자를 확보하는 것이 목표라고도 덧붙였다.
LG유플러스는 SK텔레콤 해킹 사고 이후 보안 강화에 총력을 기울이며 가입자 유치에 나서고 있다. 최근에는 전국 매장에 보안 교육을 이수한 전문 상담사를 배치했다.

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