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이혼변호사 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다

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작성자 이길중
댓글 0건 조회 9회 작성일 25-09-22 08:57

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이혼변호사 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
미국 검찰이 우파 청년 활동가 찰리 커크를 암살한 피의자 타일러 로빈슨에 대해 16일(현지시간) 가중살인 등의 혐의로 정식 기소했다. 검찰은 로빈슨에 대해 사형을 구형할 방침이다.
제프 그레이 유타 카운티 검사는 이날 “커크의 피살은 미국의 비극”이라며 로빈슨을 기소했다고 AP통신 등이 보도했다. 그레이 검사는 피의자의 DNA가 커크 살해에 사용된 총의 방아쇠에서 발견됐다고 밝혔다. 로빈슨에게는 가중살인, 총기 발사, 사법 방해 등 모두 7가지 혐의가 적용됐다. 검찰은 로빈슨에 대해 사형을 구형한다는 방침이다.
검찰이 법원에 제출한 기록에 따르면 로빈슨은 룸메이트와 주고받은 문자 메시지에서 자신이 커크를 살해했다고 털어놨다. CNN 등의 보도에 따르면 로빈슨은 지난 10일 커크를 총으로 쏜 뒤 룸메이트에게 “내 키보드 밑을 보라”고 말했다. 키보드 밑에는 “나는 미국을 대표하는 보수주의자 중 한 명을 쓰러트릴 기회가 생겼고 그 기회를 잡을 것”이란 내용의 메모가 있었다. 로빈슨은 범행 이유를 묻는 룸메이트에게 “난 그의 증오에 질렸다. 어떤 증오는 대화로 해결이 안 된다”고 답했다.
검찰은 공소장에서 로빈슨을 친성소수자(LGBT) 성향의 급진 좌파로 묘사했다. 로빈슨의 어머니는 수사기관에 “아들이 지난 1년 동안 좌파로 기울었고 트랜스젠더 인권 지향적이 됐다”고 말한 것으로 알려졌다.
그러나 공소장에는 로빈슨이 ‘급진적인 좌익 트랜스젠더 테러 조직’과 협력해 범행을 저질렀다는 내용이 전혀 포함되지 않았다고 뉴욕타임스(NYT)는 전했다. 앞서 스티븐 밀러 백악관 부비서실장을 비롯한 트럼프 행정부 내 마가(MAGA·미국을 다시 위대하게) 인사들은 커크의 죽음 뒤에 “(좌파의) 조직적인 캠페인이 있었다”고 주장한 바 있다.
캐시 파텔 미 연방수사국(FBI) 국장은 이날 상원 법사위원회 청문회에 출석해 로빈슨이 참여했던 온라인 게임 메신저 디스코드의 그룹채팅방에 있었던 20여명에 대해 수사 중이라고 밝혔다.
한편 수감 중인 로빈슨은 이날 법원에 화상으로 출석해 처음 모습을 드러냈다. 법정 모니터에 잡힌 로빈슨은 자살 방지를 위한 특수 의복을 착용하고 있었다. 그는 판사가 공소 내용을 낭독하는 동안 주의 깊게 듣고 있었지만 별다른 감정을 드러내지 않았으며 이름을 물었을 때 대답한 것을 제외하고는 계속 침묵을 지켰다고 NYT는 전했다.
한학자 세계평화통일가정연합(통일교) 총재가 17일 김건희 특별검사팀에 출석해 조사를 받겠다고 밝혔다. 통일교는 16일 낸 입장문에서 “한 총재는 17일 오전 10시에 출석해 성실히 조사에 응하겠다”며 “특검과의 사전 협의가 없었음을 양해 바란다”고 밝혔다. 그러면서 “비록 건강이 완전히 회복되지는 못했지만 특검 앞에 약속한 바를 지키고자 하는 마음을 헤아려주시기 바란다”고 했다.
특검팀은 지난 8일과 11일, 15일 한 총재에게 출석해 조사를 받으라고 통보했다. 한 총재는 세 차례 모두 심장 시술에 따른 건강 문제를 이유로 들며 불출석 사유서를 제출하고 출석하지 않았다. 특검은 지난 14일 “매번 직전에 일방적 불출석 의사를 밝혀옴에 따라, 수사팀은 3회 소환 불응 처리하고 향후 대책은 검토 중에 있다”고 밝혔다. 그러자 같은 날 한 총재는 17일 또는 18일 특검팀에 출석하겠다고 했다.
특검 관계자는 이날 브리핑에서 “피의자가 일방적으로 출석 의사를 밝히는 것은 피의자가 알아서 하면 될 일”이라며 “조사를 받으러 자진 출석을 한다면 조사하게 될 가능성은 있다”고 말했다.
특검팀은 앞서 구속기소된 전 통일교 세계본부장 윤영호씨가 ‘건진법사’ 전성배씨와 권성동 국민의힘 의원에게 청탁하는 과정에 한 총재의 결정과 승인이 있었다고 본다. 한 총재는 윤씨와 공모해 2022년 1월5일 권 의원에게 통일교에 대한 윤석열 정부의 지원을 요청하며 1억원을 전달한 혐의를 받는다. 또 한 총재의 승인에 따라 윤씨가 전씨를 통해 김건희 여사에게도 청탁할 수 있는 경로를 별도로 만들었다고 본다. 이를 바탕으로 전씨를 통해 같은 해 4~7월 김 여사에게 명품 목걸이와 가방을 전달하며 사업 현안 처리를 청탁했다는 것이다.
한 총재는 지난달 31일 예배에서 교인들에게 “어떤 불법적인 정치적 청탁 및 금전 거래를 지시한 적이 없다”고 밝혔다.

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