개인회생대출 “PF의 자기자본비율 높여서 부동산 부실 뇌관 제거해야” > 자유게시판

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개인회생대출 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
이재명 대통령은 22일 ‘대한민국 새 단장 주간’이 시작된다며 “추석 명절과 APEC(아시아태평양경제협력체) 정상회의를 앞두고 새로운 대한민국, 깨끗한 국토에서 가족과 손님을 맞이하기 위해 마련된 전 국민 대청소 운동”이라고 밝혔다.
이 대통령은 이날 페이스북에 “오늘부터 10월1일까지 10일간은 ‘대한민국 새단장 주간’”이라며 이같이 적었다.
이 대통령은 “특히 생활 환경이 열악한 지역과 전통시장 주변에서는 지역 주민과 자원봉사자들이 함께 힘을 합쳐 집중적인 정화 활동을 펼칠 예정이라고 한다”며 “아쉽게도 저는 유엔총회 일정으로 인해 참석하지 못하지만, 해외에서도 대한민국의 위상과 국격을 높이기 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
이 대통령은 이어 “많은 분께서 동참해주신다면 깨끗한 대한민국 땅을 만드는 데 큰 힘이 될 것”이라며 “‘대한민국 새 단장 주간’을 통해 깨끗하고 쾌적한 국토를 조성하고, 국민 모두가 자부심을 느낄 수 있는 나라를 함께 만들어 가길 기대한다”고 덧붙였다.
업무 지시에 불만을 품은 30대 일용직 노동자가 동료에게 흉기를 휘둘러 경찰에 붙잡혔다.
22일 청주청원경찰서에 따르면 A씨(34)는 지난 20일 오전 8시 40분쯤 청주시 서원구 사직동의 한 아파트 공사 현장에서 상급자 B씨(40대)에게 흉기를 휘둘러 다치게 한 혐의(특수상해)로 불구속 입건됐다.
얼굴과 어깨를 다친 B씨는 병원으로 옮겨져 치료를 받았으며 생명에는 지장이 없는 것으로 전해졌다.
A씨는 경찰 조사에서 “B씨가 자신에게만 과도하게 업무 지시를 한다는 불만을 품고 말다툼을 벌이다 홧김에 범행했다”고 진술한 것으로 알려졌다.
경찰은 정확한 사건 경위를 조사하고 있다.

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